Аналитический центр Домклик Сбербанка в своем регулярном исследовании рассказывает о ключевых изменениях на российском рынке недвижимости, которые произошли за прошедший месяц, в мае 2024 года. Эксперты рассмотрели структуру выданных ипотечных кредитов, а именно их распределение между рынками новостроек, готового жилья и ИЖС.
Распределение ипотеки по типам кредитов для ТОП-10 регионов по количеству выдач в мае 2024: приобретение первичного и вторичного жилья (обозначены как "Первичное" и "Вторичное" соответственно), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). "Остальное" включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные отсортированы по доле сделок по покупке первичной недвижимости в общем количестве выдач.
В мае 2024 года Сбер выдал 77,1 тысяч кредитов на сумму 286,9 миллиардов рублей – самые высокие показатели в 2024 году. Значения параметров увеличились с апреля на 34% и 48% соответственно. Показатели выросли на всех основных рынках недвижимости (новостройки, готовое жилье, индивидуальное жилищное строительство), при этом структура выданных кредитов существенно изменилась.
Первичный рынок
В мае 2024 года количество сделок на первичном рынке достигло 30,4 тысяч, что почти в 2 раза выше, чем в апреле, и в 4,4 раза выше, чем в марте. Более того, показатель оказался выше значений марта-июня 2023 года, которые варьировались от 25 до 27 тысяч штук.
В свою очередь, доля выдач на новостройки от общего количества ипотечных кредитов выросла до 39,4% (+12,2 п.п. с апреля) и приблизилась к рекордному значению, которое было зафиксировано в декабре прошлого года (39,7%).
Аналитики Домклик связывают существенный прирост спроса на первичном рынке с приближающимся завершением программы Господдержки , которое состоится 1 июля.
Также востребованность новостроек выросла на фоне дискуссий вокруг изменения условий по Семейной ипотеке с 1 июля: на сегодняшний день обсуждается повышение ставки с 6% до 12% для заемщиков с детьми старше 6 лет.
Кроме того, Сбер постоянно работает над улучшением условий по другим важным льготным программам:
- для получения " Дальневосточной и Арктической ипотеки" в Сбербанке педагогам и медикам теперь достаточно непятилетнего, а трехмесячного стажа работы.
- клиенты Сбера теперь могут оформить льготную IT-ипотеку с повышенным лимитом. В регионах-миллионниках новый лимит составляет 30 миллионов рублей, в остальных населенных пунктах — 15 миллионов. Сумма в пределах базового лимита будет оформлена по льготной ставке 5%, а сумма свыше — по рыночной.
Доля первичного рынка выросла во всех крупнейших регионах. Наибольший прирост показателя наблюдался в Воронежской области (+18,5 п.п.), Ростовской области (+17,5 п.п.) и Республике Татарстан (+16,1 п.п.). В Москве и Санкт-Петербурге параметр вырос на 15,1 п.п. и 12,6 п.п. соответственно.
Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка:
"Второй месяц подряд Москва лидирует среди регионов по доле первичного рынка в общем количестве выданных кредитов. Если в апреле показатель превышал 47%, то в мае он уже составил 62,5%. Мы объясняем столь высокий темп роста в столице скорым завершением программы Господдержки и изменением условий "Семейной ипотеки".
Алина Хвищук, управляющий Коми отделением ПАО Сбербанк:
"Мы понимаем, насколько важно для наших клиентов иметь комфортное жилье, поэтому предоставляем выгодные условия для его приобретения. Благодаря нашим программам ипотечного кредитования, вы можете получить кредит на покупку жилья по привлекательной процентной ставке. Кроме того, мы гарантируем прозрачность всех сделок и полную юридическую чистоту объектов недвижимости".
Аналитики Домклик добавляют, что на фоне введение запрета на возведение студий и квартир площадью менее 28 квадратных метров можно ожидать рост спроса на малогабаритное жилье. В последние годы такие квартиры были очень популярны: по данным Домклик, в 2023 году доля студий и однокомнатных квартир в общем количестве сделок была на уровне 50%.
Москва – один из тех регионов, где ежемесячный платеж при покупке новостройки в ипотеку значительно выгоднее, чем при покупке вторичной квартиры. По данным за неполный май, медианный платеж на столичном рынке новостроек на 26,3% меньше, чем на вторичном рынке. В других крупных регионах разрыв не такой значительный: в части мегаполисов разница не превышает 20%. А также примерно в половине крупнейших субъектов РФ платеж по ипотеке на вторичном рынке выгоднее платежа на рынке новостроек.
Вторичный рынок
Хотя в мае количество выданных кредитов на вторичном рынке увеличилось до 31,9 тысяч штук (+11,3% с апреля), показатель сильно отстает от среднего значения 2023 года (68 тысяч). Также за прошедший месяц доля кредитов на вторичном рынке от общего количества ипотечных выдач опустилась до 41,4% (-8,5 п.п.) – рекордно низкого показателя за всю историю наблюдений. Аналитики Домклик объясняют незначительную востребованность готового жилья активизацией спроса на первичном рынке, а также сохранением высокой ключевой ставки.
Наибольшая доля выданных кредитов фиксируется в субъектах РФ с недостаточно развитым рынком новостроек – Чеченской Республике (97,7%), Магаданской области (66,7%), Республике Коми (62,9%). Также высокие показатели отмечаются в регионах, где платеж по ипотеке на вторичном рынке гораздо выгоднее, чем на первичном – в частности, в Архангельской области (63,9%).
ИЖС
Как и на других рынках недвижимости, спрос на рынке индивидуального строительства увеличился. В мае количество выданных кредитов выросло до самого высокого значения за 2024 год - 13,3 тысяч (+14% с апреля). Тем самым уровень спроса не опускается ниже 10 тысяч штук уже третий месяц подряд.
Помимо традиционной сезонности, ключевыми факторами, которые поддержали высокий спрос в мае, стали приближающееся завершение программы Господдержки и изменение условий по Семейной ипотеке. Доля выдач по этим программам от общего количества выданных ипотек на рынке ИЖС не опускалась ниже 90% с сентября прошлого года. В мае показатель составил 94,4%.
Также спрос на частные жилые дома был простимулирован дополнительными факторами:
- выдача ипотеки с возможностью открыть эскроу-счет, которая появилась еще в апреле;
- снижение минимального возраста для оформления ипотеки на ИЖС до 18 лет.
Хотя доля выдач на индивидуальное жилищное строительство снизилась до 17,3% (-3 п.п.), она все же остается выше показателей 2023 года, когда максимальное значение достигало 11,6%.
Наибольшая доля выдач – в Республиках Тыва (44,7%), Адыгея (37,4%) и Хакасия (32,4%). Напомним, что по количеству сделок на ИЖС в первые четыре месяца 2024 года Республика Тыва лидировала в Сибирском федеральном округе, а Республика Бурятия занимала третье место в Дальневосточном округе.
